Особенности систем отопления многоэтажного дома: обзор схем трубопроводов, параметров теплоносителя, автономного и централизованного теплоснабжения

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

• расположение здания;
• высотность;
• несущие конструкции;
• квартиры и помещения общего пользования;
• внутренние коммуникации;
• деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.

Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

Как получить разрешение на ИЖС? Что необходимо знать застройщику?

Разрешительные органы следуют порядку разработки и согласовывают документы для ИЖС по РСН 70-88. Благодаря им определяется не только точность застройки участка, но и планировка жилища и вспомогательных строений. Этот проект нужно хорошо обдумать, т. к. то что не отображено в плане, будет признано самовольным строением и надлежит сносу либо повторному согласованию.

Без разрешения, то есть раньше утверждения плана и получения документов начинать работу не следует, иначе могут возникнуть серьезные проблемы. Для того что бы точно узнать, какие потребуются документы для начала застройки, следует ознакомиться к «Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99».

Для того что бы получить разрешение нужно обратиться в БТИ или архитектурный департамент города предоставить:

• заявление на разрешение застройки;
• документы устанавливающие право пользования участком;
• свидетельство о натурном определении границ, размещения строений и т.д.;
• кадастровый план участка;
• проект дома.

После выдачи разрешение действительно 10 лет.

Используемые материалы

основой для водозащитного покрытия МКД являются бетон или асфальт

Указанные материалы обеспечивают конструкции прочность и надлежащую защиту от влаги, а их стоимость является приемлемой для проектного бюджета.

Но жители МКД должны учитывать, что бетон – это материал, который:

1. Не отличается цветовым разнообразием и фактурой, поэтому экспериментировать с дизайнерскими решениями придомовой территории не представляется возможным.
2. Может потрескаться уже после заливки.

Альтернативный формат сырья для отмостки – мембрана ПВП. Материал монтируют на определенной глубине, функционально он предназначен для устранения влаги, а в качестве пешеходного тротуара его использовать нельзя. Газонная трава, составляющая верхний слой отмостки, является ее маскировочным элементом.

Бюджетный материал водозащитного покрытия – это глина. Чтобы укрепить основу, в нее добавляют камни, а наружный пласт конструкции декорируют галькой или тротуарной плиткой. Такие варианты благоустройства придомовой территории распространены в загородном строительстве. К категории дорогостоящих материалов относятся природный камень и керамогранит.

Что говорят законы о придомовой территории

К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.

Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.

Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.

Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.

Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом». В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв

ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством»

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). 

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий

Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Пояснения

Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек г. Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Предложенная Вашему вниманию классификация является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса.

Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.

В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.

Основные принципы, положенные в основу методики:

1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.

2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации.

4) Принцип использования методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.

5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.

6) Принцип учета региональных особенностей при классификации МЖН: если в результате разработки (уточнения) региональной классификации (РК) на основе принципов настоящей методики выявлена необходимость учета региональных особенностей, то в практической работе используются две классификации – ЕК и РК.

7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.

Состав участка

С¾Ã³Ã»Ã°ÃÂýþ þÿÃÂõôõûõýøÃÂ, ò ÿÃÂøôþüþòÃÂàÃÂõÃÂÃÂøÃÂþÃÂøàüýþóþúòðÃÂÃÂøÃÂýþóþ ôþüð òÃÂþôÃÂÃÂ:

• ÃÂõüõûÃÂýÃÂù ÃÂÃÂðÃÂÃÂþú, ýð úþÃÂþÃÂþü ÃÂÃÂþøàüýþóþúòðÃÂÃÂøÃÂýÃÂù ôþü.
• áûÃÂöõñýÃÂõ ÃÂÃÂÃÂþõýøÃÂ, ýõþñÃÂþôøüÃÂõ ôûàþñÃÂûÃÂöøòðýøàôþüð: ÃÂÃÂðýÃÂÃÂþÃÂüðÃÂþÃÂýÃÂõ ñÃÂôúø, ÃÂõÿûþòÃÂõ ÿÃÂýúÃÂÃÂ.
• ÃÂõÃÂÃÂúøõ ø ÃÂÿþÃÂÃÂøòýÃÂõ ÿûþÃÂðôúø.
• ÃÂõûõýÃÂõ ýðÃÂðöôõýøàø ÃÂûõüõýÃÂàôõúþÃÂð.
• ÃÂðÃÂúþòþÃÂýÃÂõ üõÃÂÃÂð ôûàòûðôõûÃÂÃÂõò úòðÃÂÃÂøÃÂ.
• ÃÂþöðÃÂýÃÂõ ø ÃÂûÃÂöõñýÃÂõ ÿÃÂþõ÷ôÃÂ.
• ÃÂþýÃÂõùýõÃÂàôûàÃÂñþÃÂð ñÃÂÃÂþòÃÂàþÃÂÃÂþôþò.

Понятие многоквартирного дома

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» 6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Из положений п. 18 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2021 N 491 следует, что «текущий ремонт общего имущества» и «эксплуатация общего имущества» являются тесно связанными и неразделимыми понятиями.

Возможна ли смена статуса помещения

Бывают ситуации, когда с годами использования техническая характеристика меняется. Возможно появление пристроев, или, наоборот, часть здания снесена. Тогда владельцу(-ам) имеет смысл внести изменения в технический паспорт объекта, а заодно при необходимости и сменить статус помещения.

Основаниями для смены статуса помещения могут стать следующие документы:

План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с дозволением строительства и проектной документации либо разрешением на строительство и декларации о недвижимом имуществе, если таких документов у обладателей объекта нет.
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с образованным до 01.01.2013 паспортом помещения, если оно создано после начала функционирования ГК РФ и внесено в государственный технический реестр.
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией о недвижимом имуществе и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведен после начала работы ГК РФ с нарушением кодекса.
План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией об объекте недвижимости, если разрешительная и документы с содержанием проекта утеряны без возможности восстановления или просто отсутствуют, либо документация, сформированная в соответствии с действовавшими до начала функционирования ГК РФ требованиями и принимающими во внимание принятие и утверждение акта о начале использования объекта, если он создан до начала функционирования ГК РФ.

Итак, существует несколько типов зданий жилого типа, среди которых и МКД. Как правило, разные постройки различаются сферой использования и составляющими компонентами, как то — бытовые помещения и технические.

Важнейшими отличиями такого дома являются наличие, как правило, не одного владельца и то, что он располагается на одном обособленном земельном участке. Но, кроме этого, существуют и другие нюансы, знать которые стоит каждому владельцу недвижимости.

IV. Собственники многоквартирного дома

Счастливый финал: собственники многоквартирного дома не подрались, а кое-как нашли общий язык и голосуют.

В большинстве многоквартирных домов собственники весьма разношерстны по социальному составу и потребностям. Это обстоятельство, как правило, создает дополнительные проблемы.

1) Собственники жилых помещений

К ним относятся хозяева квартир, либо приватизировавшие жилье, либо купившие. Подобно акционерам, они несут финансовые обязанности по содержанию жилья, исходя из общей площади квартиры в общей площади многоквартирного дома. По этому же принципу следует считать их голоса на общем собрании. Технология проста: у Иванова квартира 65 кв. метров, соответственно, у него 65 условных голосов.

2) Собственники нежилых помещений

К ним относятся владельцы встроенных гаражей, магазинов, офисных помещений, обычно расположенных на нижних или подвальных этажах многоквартирного дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственники нежилых помещений, как и владельцы квартир, обязаны платить за содержание своего имущества, исходя из аналогичного принципа не зависимо от своего статуса (физлицо или организация). Они обязаны содержать общее имущество, которое им также принадлежит на праве долевой собственности — на основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При этом из части 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ косвенно вытекает прямо противоположное: «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».

В существующую сумятицу внес уточнения Президиум Высшего Арбитражного суда постановлением №4910/10 от 9 ноября 2010 г.: «… собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общедолевой собственности общие помещения в многоквартирном доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства. Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества…»

3) Муниципальные власти

В бывшем государственном жилье периодически претендуют на право управления многоквартирным домом, ссылаясь на тот факт, что в здании есть несколько неприватизированных квартир, остающихся в муниципальной собственности. На самом же деле их права и обязанности скорее номинальны, что периодически выясняется, когда перенаселенные маргиналами неприватизированные квартиры накапливают астрономически долги за содержание жилья, заливают соседей, устраивают дебоши.

За «художества», допущенные квартирантом, снимающим жилье у частного собственника, в первую очередь будет нести ответственность хозяин недвижимости, а не арендатор. Исходя из существующей логики, главным дебоширом и злостным должником по квартплате являются мэр любого города и городская власть, которых давно пора выселить из десятков частных многоквартирных домов в муниципальные общежития. Однако в подобных ситуациях чиновники «переводят стрелки» на самих квартирантов, с коих обычно ничего не получишь, а после их выселения жилье все равно не продашь за долги. Так и получается тупиковая ситуация.

Причина в том, что, как правило, муниципалитет не является собственником жилья в многоквартирных домах — по крайней мере, пока не завершилась бесплатная приватизация (а конца ей, возможно, никогда не будет). И в любой момент жилец неприватизированной квартиры может стать ее хозяином.

Если же чиновники претендуют не то, чтобы управлять многоквартирным домом, ссылаясь на «муниципальные квартиры», запросите у них копии свидетельства прав собственности на данные помещения — чтобы узнать, «кто есть ху». Как гласит статья 219 Гражданского кодекса РФ, «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

4) Рейдеры ЖКХ

Последними являются либо муниципальные власти, незаконно захватившие подвалы, лифтерские, колясочные и прочие объекты общего имущества, либо различные ушлые лица, в свое время давшие взятки властям и незаконно получившие недвижимость. Что делать с тем или иным объектом, каковы права и обязанности того или иного незаконно собственника, трудно понять, здесь требуется подход исключительно индивидуальный.

Что нужно знать о межевании

Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» территориальные границы земельного участка могут быть установлены по результатам собрания заинтересованных в межевании лиц. О предстоящем межевании необходимо заблаговременно оповестить соседей. Это можно сделать несколькими способами:

• индивидуальным уведомлением под личную подпись;
• почтовым заказным уведомлением (за 30 дней до межевания);
• публикацией в СМИ (за 30 дней).

Если соседи уведомлены, но не присутствуют при мероприятии, межевание будет проведено без них на законных основаниях, и вы сможете беспрепятственно оформить кадастровый паспорт на участок.

Монтаж коробки жилого дома и отопления

После того, как построен фундамент, на нем поднимают коробку дома. Или привозят и собирают уже готовую сборную конструкцию каркасного дома. Она представляет собой конструктор. Который заранее изготовили на производстве, и продали в виде комплекта стройматериалов заказчику. Затем обученная строительная бригада, за считанные дни соберет на участке заказчика этот комплект. Установив дом и закрепив дом на подготовленном и заранее возведенном фундаменте.

Строительство каркасного дома или дома из СИП панелей, занимает теперь не больше месяца. И это «под ключ», то есть с нуля дом будет полностью построен. Вместе с разводкой труб отопления по дому или установкой конвекторов. 

Отапливаться небольшой дом может электричеством. Энергосберегающие конвекторы в зимний период, отапливают дом очень экономно. И затраты на отопление в холодные месяцы составляют не более 5000 — 6000 рублей. Что примерно равняется плате за коммунальные платежи в 2-комнатной квартире. 

Дальше все будет зависеть от площади самого дома. И от того, какая в нем поддерживается постоянная температура. Если в доме ребенок, то никуда не денешься и придется усиленно топить. А если хозяева взрослые люди, то могут обойтись стандартной 20 градусной температурой.

Очень выгодно отапливать дом системой теплый пол, которая равномерно распределяет тепло по всему жилому дому. Но эта система не долговечна. В среднем служит 10 — 12 лет. Хотя случается, что работает и дольше. Здесь как повезет.

Если дом плохо утеплен, то сколько его не отапливай – все тепло выйдет в щели по углам дома. Создав в этих местах конденсат, который будет способствовать гниению древесины.

Для того, чтобы этого не происходило. При строительстве используют специальную мембрану. Это такая ткань, служащая пароизоляцией. Если слой утеплителя и пароизоляция не нарушены, то тепло в жилом доме будет хорошо сохраняться. А затраты на отопление будут минимальными.

После постройки дома, очень легко выявить те углы и щели в стенах. Через которые выходит тепло, применив специальный прибор – тепловизор. Который и покажет степень промерзания и места, откуда тепло выходит из дома на улицу. 

МКД: расшифровка

Чтобы выбрать правильное толкование, первым делом нужно обратить внимание на контекст, в котором употреблено буквосочетание. А расшифровок у аббревиатуры довольно много:

• Миокардиодистрофия (медицинский термин).
• Мочекаменный диатез (заболевание почек).
• Маятниковая канатная дорога.
• Момент количества движения.
• Кириллический национальный домен государства Македония (.мкд).
• Московско-Курская дорога (железнодорожное сообщение).
• Мегакандела (МКд) — так называется единица измерения скорости света.
• Муниципальные казачьи дружины.
• Межколонное давление (энергетика, нефтяная промышленность).
• Дисциплина «Международное коммерческое дело».
• Международные коммунистические движения.
• «Маркетинг, консалтинг и дизайн» (в названиях петербургских фирм ЗАО «МКД-Партнер» и ЗАО «МКД»).
• Мусульманский комитет действия (политическая партия, Маврикий).
• Международный клуб директоров (промпредприятий). Ранее — Всесоюзный клуб директоров.

Существуют и схожие аббревиатуры на латинице (MKD):

• Код македонского доллара.
• Видеоигра «Мортал Комбат: Deception».
• Дирекция военных каналов в Германии (Militär-Kanal-Direktion).

И, наконец, расшифровка МКД в ЖКХ — многоквартирный дом. Ей мы и посвятим остальную часть статьи.